Поиск по сайту Поиск по сайту
Клуб Инвесторов
Греческие особенности
Цены и тенденции
Стр: 1 2
Права и обязанности собственника
Что присходит в Греции
Афон и Олимп

Актуальные темы

Клуб Инвесторов

3. Глоссарий и комментарии

Трансляция и комментарии принятых в греческих Общих Строительных Правилах терминов.
3.1. Регулярно применяемые термины
3.2. Применяемые коэффициенты
3.3. Особенности метрологии
3.4. Редко применяемые термины

3.1. Регулярно применяемые термины
Принятая в Греции терминология не во всем совпадает с терминологией стран СНГ.
Ипогио
Ипогио (Υπογειο) — часть строения с отметками не выше 1.5 м от культурного уровня земли.
Разрешенные высоты (от пола до потолка, исключая выступающие конструкции, например, балки) max 3 м, min 2.2 м. Как правило, в отношении площадей застройки ипогио не приминаются никакие ограничения (Рис 3.1.).

Культурный уровень земли образуется в результате планировки участка и может отличиться от естественного. Причем грунт может и не касаться стен ипогио (Рис 3.1.). Часто в процессе эксплуатации объекта культурные уровни земли изменяют. Высота помещений в ипогио может быть до 3-х м.
Синонимом ипогио может быть цокольный этаж в его понимании в СНГ, но из практики строительства ипогио на участках с уклоном (а в холмистой Греции это сплошь и рядом) из ипогио часто получают -1 этаж.
Исогио
Исогио (Ισογειο) — это часть строения выше ипогио или, если ипогио нет, ближайшая к земле. Следует отметить, что исогио может быть заглублено ниже уровня земли (нулевой отметки).
Например, два смежных помещения с немного разными высотными отметками могут быть определены как одно — исогио, а другое ипогио. Но обычно исогио аналогично 1-му этажу в русскоязычной нумерации уровней строений.
Разрешенные высоты (от пола до потолка, исключая выступающие конструкции, например, балки) max 3 м, min 2.4 м.
Площадь ипогио входит в жилую площадь. Высота помещений в исогио может быть до 3-х м (Рис 3.2.).
Этаж
Этаж - это следующий за исогио уровень. Если строение одноэтажное, то это строение без этажа. Этаж по гречески аналогичен 2-му и т.д. этажу (Рис 3.1. и Рис 4.2.). Площадь этажа входит в жилую площадь. Высота помещений этажа может быть до 3-х м.
Схемы уровней коттеджей
Лоджия и балкон
Лоджия и балкон не отличаются от принятого в СНГ. Существенно, что под лоджию можно подводить ипогио и устраивать по периметру лоджии легкое остекление, а балкон перекрывать кровлей коттеджа.
Гараж
Гараж (κλειστοι χωροι σταθμ, часто в скобках пишется - GARAZ или ΓΚΑΡΑΖ) — в переводе это - закрытые пространства стоянок. На Халкидиках для участков типа АГРОТЕМАХИО площадь гаража допускается до равной площади Жилых помещений. Часто гараж проектируют на уровне Исогио. Между гаражом (закрытые пространства стоянок) по гречески и гаражом на русском есть различия. От русскоязычного аналога греческий отличает то, что в Греции гараж не обязательно должен иметь ограждающие конструкции (стены) со свех строн и то, что функционально в качестве гаража, как места стоянки и хранения техники, может быть использована часть (или полностью) ипогио, но в площадь гаража использованная площадь ипогио не войдет. Гараж может быть на любом уровне - в ипогио, исогио, на этаже, но если это сделать на этаже, то потребуется спроектировать и способ доствки туда техники. Каких либо требований к теплотехническим свойствам ограждающих конструкций гаража, наличию и размерам окон и дверей не предъявляется. Существенно, что кровлю гаража допускается использовать, например, под пергулу. Под гараж можно, имея обоснования, проектировать ипогио, строительные правила это жестко не регламентируют — утверждение этого момента передано на местный уровень.
Жилые помещения
Жилые помещения - ΔΟΜΗΣΗ (домиси) и переводится как застройка, жилье, или Κατοικια - дом — включает приспособленные для проживания помещения, обычно, на уровнях исогио и этажа. Размеры площади именно этих помещений в Греции наиболее жестко регламентируются. С 2011 года к таким помещениям применяется Закон об Энергосоотвествии, предписывающий обеспечить на этапах проектирования и строительства теплотехнические, в основном, требования к ограждающим конструкциям (стенам, перекрытиям, дверям и окнам). Кладовки и проч. складские помещения, так же санузлы, расположенные на уровнях исогио и этажей (кроме расположенных в гараже), относят к жилым помещениям.
Лестницы
Лестницы — бывают наружними и внутренними. Существенно, что наружние лестницы в малоэтажном строительстве не учитываются в площади застройки, а внутренние до 2013 г. учитывались, кроме узкой металлической винтовой лестницы (Рис 4.5.). С 2013 г. площади проекций внутренних лестниц более не учитываются.
Следует заметить, что так же ведется учет объема строения.
Пергола
Пергола - в греческом строительном законодательстве, пергола характеризуется как сооружение для поддержки растений и больше не для чего либо. Площадь пергул в площадь застройки не входит (в ряде случаев может входить площадь опор). На практике перголы используются для организации комфортного пребывания людей на открытом воздухе, так же нередко их накрывают черепицей. Существенно, что перголы можно устанавливать в любом месте участка, в том числе в 15-ти метровой зоне от границ участка типа АГРОТЕМАХИО. Так же перголы часто становятся элементами капитальных строений.
Вариант перголы
Заборы
Заборы - могут быть ж/б и металлические, декоративные или нет. Существенно, чтобы их "непросматриваемая", монолитная часть была до 1 м высотой, а выше (max до 2,5 м) была "просматриваемой", т.е. иметь решетчатое или сетчатое полотно.
Ограничения для заборов

3.2. Применяемые коэффициенты
Разрешенная площадь застройки
Разрешенная площадь застройки зданий (помещений), Permitted Building Area - это общая площадь всех этажей здания, которая может быть застроена на участке, измеряется в м2 по наружнему периметру, не зависит от этажности здания, и не включает общую площадь помещений ипогио.
Коэффициент застройки
Строительный коэффициент (коэффициент застройки, Building Ratio) — это установленный законодательством коэффициент, определяющий общую площадь строений на земельном участке (в м2). При умножении этого коэффициента на площадь участка (в м2) дает общее количество площадей зданий в м2, которые разрешено будет построить на участке - так называемая "разрешенная площадь застройки". Площадь застройки помещений ипогио не включаются в эту площадь.
Коэффициент покрытия
Коэффициент покрытия (Процент застройки участка, Coverage Ratio) - выраженный в процентах показатель, показывающий, какая максимальная часть площади земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями. При умножении этого коэффициента на площадь участка (в м2), получим максимальную площадь участка, которая может быть покрыта конструкциями здания или иных сооружений (например бассейном). Другими словами, какую часть участка можно отвести под капитальное строительство.
Высота здания
Высота здания (Building Height) - параметр, который определяет этажность застройки, т.е сколько этажей может иметь здание. Эта величина может различаться в разных регионах и муниципалитетах. При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе мансардный, а также ипогио.
Все три коэффициента (строительный коэффициент, коэффициент покрытия, высота здания) должны быть согласованы между собой.


3.3. Особенности метрологии
Единицы измерения площади участка
Стремма - единицы измерения площади участка.
1 стремма = 1000 м2 = 10 соток = 0.1 га
Определение разрешенной площади застройки
Определение разрешенной площади застройки — по греческим строительным правилам регламентируемые площади ипогио, исогио, этажей и лоджий до 2013 г. определялась по наружним периметрам их ограждающих конструкций. С 2013 года регламентируемые площади строений определяются по внутренним периметрам ограждающих конструкций (Рис 3.5.). Площади балконов определяются так же как и в СНГ.

Схема определения площадей застройки

3.4. Редко применяемые термины
Использование участка
Использование участка (Land Use) - виды разрешенного использования земельных участков устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Может варьироваться от района к району, а в некоторых случаях один район может быть разделен на зоны, которые могут предназначаться для разных видов использования. Распространенные виды использования - жилищное, туристическое (строительство гостиниц, или другой туристической инфраструктуры), коммерческое (торговые и бизнес центры, складские помещения и др.), строительство Condo-hotel (кондо отель, отель-кондоминимум).
Сегментация участка
Сегментация участка - деление крупных участков на несколько участков меньшей площади (минимальная площадь 4000м2), применяется к большим участкам вне плана городской застройки (вне населенного пункта), с целью увеличения разрешенной площади застройки зданий.
Продажа по сегментам
Продажа по сегментам - участок продается весь целиком, но он разделен, или есть возможность деления, на несколько участков. В последствии, при перепродаже, можно продать участок целиком или по отдельности небольшие участки.
Планирование использования земли
Планирование использования земли - план градостроительного развития территории, согласно котрого земельные участки делятся на 2 категории. В зависимости от того, к какой категории относится участок, к нему применяются соответствующие строительные ограничения и коэффициенты, применяемые к зданиям и участкам, которые определяют максимальную площадь застройки зданий, максимальное количество этажей и т.д.
Урбанизация земельных участков
Урбанизация земельных участков - перевод участков, находящихся вне плана городского планирования (АГРОТЕМАХИТО) в категорию "в плане городской застройки" (ИКОПЕДО), таким образом увеличиваются все строительные коэффициенты: строительный коэффициент, коэффициент покрытия, высотность застройки, минимальная протяженность фасада земельного участка и цель использования участка. Тем самым увеличивается коэффициент застройки крупных участков.
Встречное действие
Встречное действие (Counter-performance) - это вид договора в соответствии с которым, владелец предоставляет свой земельный участок строительной компании, которая обязуется застроить его за счет собственных средств. Взамен, строительная компания предлагает владельцу участка часть уже построенного здания (в процентах). Остальная часть здания остается в собственности строительной компании. Т.е взамен платы за свой участок, владелец участка получает в собственность часть здания, которое построено на участке, который ранее принадлежал ему.


Анонсы

Продается

Отдых

Логин:
Пароль:
©2010 - 2014 GREECE LEADER
Вид на жительство в Греции
Юридическое сопровождение бизнеса в Греции
Операции с недвижимостью
Все права защищены. При полном или частичном использовании материалов в интернете активная ссылка на GREECE-LEGAL.RU обязательна. Полная или частичная перепечатка материалов в традиционных СМИ допускается только с письменного разрешения.
Тел: +30 231 303 2085, моб. +30 699 365 1557. Факс: +30 231 120 3976 E-mail: info@greece-legal.ru Greece, 54630, Thessaloniki, Egnatia 37 (Εγνατία 37)